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近七成租客使用租金贷 估值百亿的蛋壳公寓赴美IPO

时间:2019-11-02 19:11:19 来源:恒达平台主管 浏览: 140次

來源 |首席科創官

美國東部時間2019年10月28日,蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股書,計劃以“DNK”為股票代碼在紐交所上市。

據胡潤研究院近期發佈的《2019胡潤全球獨角獸榜》,蛋殼公寓估值100億元,在全球獨角獸企業中排名第224位。

憑借過去幾年“租購並舉”政策的東風,長租公寓行業在中國一線城市快速崛起,一路高歌猛進。站在風口上,從誕生到成為僅次於自如的第二大長租公寓運營商,蛋殼公寓僅用瞭四年時間。

不過,自去年以來,長租公寓因“租金貸”問題頻頻爆雷,行業陷入困境。本月,業內兩傢頭部企業青客公寓和蛋殼公寓相繼遞交招股書,也讓該行業“盈利難”、“租金貸”問題再度進入人們的視野。

極速擴張背後,盈利難題何解?

2015年,蛋殼公寓在北京成立,當年運營的房間數為2434間,且全部位於北京。截止今年9月底,公司共運營40.67萬間房間,較2015年增長瞭166倍,2015年至2018年的年復合增長率高達360%。

圖片來源:招股書

蛋殼公寓成立以來一直以“讓年輕人有尊嚴地生活在城市”為口號,目前已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場。

艾瑞咨詢報告顯示,蛋殼公寓的規模為國內長租公寓運營商的第二位,房間數的增速為行業第一。另據邁點研究院、克而瑞和睿和的報告,蛋殼公寓在我國所有共享居住平臺中的品牌影響力居於首位。

在規模極速擴張的同時,蛋殼公寓的虧損業績和高負債率也引起瞭首席科創官(微信公號:sxkcg666)的註意。

目前,蛋殼公寓總資產為76.74億元,總負債為76.61億元,資產負債率高達99.83%。不僅債臺高築,公司還尚未實現盈利。

公司的主要收入為租金和服務費。據招股書,蛋殼公寓2017年、2018年及2019年前三季度(下稱“報告期間”)的營業收入分別為6.56億元、26.75億元、50億元,對應凈虧損分別為2.72億元、13.69億元和25.16億元。

去年8月,SOHO中國董事長潘石屹在談及長租公寓前景時,認為燒錢創業是一條不歸路,“不到1%的租金回報,租房的價格再翻一番還是虧本的。”

“盈利難”的確是長租公寓企業的痛點所在。在客單價上,截至今年9月30日,平均每個房源能給蛋殼公寓帶來2155元的收入,對應的成本則為1564元,成本之高令人咋舌。

具體來看,今年前三季度,在蛋殼公寓的運營成本中,租賃成本占當期收入的89%,為44.5億元;其次是營銷支出7.94億元,占當期收入的15.9%。

蛋殼公寓坦言,公司在創造收入之前,通常需要大量的前期資本支出,包括向業主購買和租賃公寓的資本支出、對公寓進行必要的翻修和裝修,以及保養、清潔和其他服務方面的支出。

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